Hebben de verkopers en / of de vastgoedmakelaar een informatieplicht ten aanzien van de kopers van een onroerend goed?

Hof van Beroep van Antwerpen, 28 april 2014

De feiten:

Bij de verkoop van een onroerend goed hebben de kandidaat-verkopers niet alle overtredingen op de stedenbouwkundige regels meegedeeld aan de kandidaat-kopers. De kandidaat-verkopers hadden enkel meegedeeld dat er een stedenbouwkundige overtreding is begaan bij de bouw van de kelderruimte.

De bouwvergunning voorziet in een kruipruimte van 1 m in tegenstelling tot de kelderruimte die een diepte van 2,25 m heeft. Bijgevolg was de kelderruimte in strijd met de bouwvergunning, hoewel er in de notariële verkoopakte vermeld stond dat de verkoper verklaart voor alle door hem opgerichte constructies de nodige bouwtoelatingen te hebben verkregen, behoudens hetgeen hierna vermeld staat.

De kandidaat-verkopers hebben echter verzwegen dat de eerste verdieping ook in strijd was met de bouwvergunning. In de bouwvergunning werd een woning met enkel een gelijkvloers toegelaten, terwijl de woning bestaat uit een gelijkvloers en een verdieping. De kroonlijsthoogte was hoger dan toegelaten en de bebouwde oppervlakte was ook groter dan vergund.

De kandidaat-kopers houden voor dat zij niet op de hoogte waren van de overige stedenbouwkundige overtredingen, terwijl de kandidaat-verkopers voorhouden dat zij de kandidaat-kopers van in het begin op de hoogte hebben gebracht van alle overtredingen.

Vervolgens starten de kandidaat-kopers een procedure op tegen de kandidaat-verkopers en de vastgoedmakelaar. De kandidaat-kopers waren immers van mening dat de vastgoedmakelaar had nagelaten hen in te lichten over de stedenbouwkundige overtredingen.

Het Hof oordeelt:

Het Hof is van oordeel dat er sprake is van bedrog in de zin van art. 1116 BW aangezien de kandidaat-verkopers listige kunstgrepen hebben gebruikt om de kandidaat-kopers te misleiden. Bovendien zouden de kandidaat-kopers nooit het onroerend goed hebben gekocht, wanneer zij op de hoogte waren geweest van alle stedenbouwkundige overtredingen.

De kandidaat-verkopers kunnen niet bewijzen dat zij de kandidaat-kopers op de hoogte hebben gebracht van alle overtredingen. In de aan-en verkoopbelofte wordt er immers vermeld dat de kandidaat-verkopers de kandidaat-kopers hebben ingelicht over de bouwovertreding met betrekking tot de kelder, maar niet omtrent de overige bouwovertredingen.

Het Hof acht het bedrog van de koopovereenkomst bewezen, aangezien de kandidaat-verkopers bewust verschillende brieven hebben achtergehouden. Bijgevolg wordt de koopovereenkomst nietig verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst geacht wordt nooit bestaan te hebben.

Volgens het Hof kan de vastgoedmakelaar geen fout verweten worden. De opdracht van de vastgoedmakelaar bestaat immers uitsluitend in het zoeken van een kandidaat-koper.

De vastgoedmakelaar moest de informatie die hij van de kandidaat-verkopers had gekregen niet gaan verifiëren maar mocht ervan uitgaan dat deze informatie correct was. In tegenstelling tot de informatieplicht waaraan de kandidaat-verkopers zijn onderworpen, bestaat er geen onderzoeks- of informatieplicht in hoofde van de vastgoedmakelaar.

Gouden raad:

Als kandidaat-verkoper van een onroerend goed legt U best alle kaarten op tafel. Concreet betekent dit dat U alle informatie geeft aan de kandidaat-kopers die nodig is om te beslissen over de aankoop van een onroerend goed.

Indien U, zoals in de situatie hierboven, nalaat de stedenbouwkundige overtredingen mee te delen is de kans zeer groot dat de koopovereenkomst wordt nietig verklaard op basis van dwaling of bedrog. De overeenkomst wordt dan geacht nooit bestaan te hebben. De ontvangen koopsom dient vervolgens te worden terugbetaald.

Als kandidaat – koper heeft U de mogelijkheid om de overeenkomst te laten teniet doen indien u na de koop kennis krijgt van stedenbouwkundige overtredingen.