Kan de eigenaar van een scheidsmuur zijn buurman dwingen tot het gemeen maken van de muur en tot de betaling ervan?

Cass. (1e k.) AR C.03.0272.N, 4 maart 2005 (B.R., E.M.L. / P.J., H.H.)

De feiten: 

In casu beschikken de verweerders over een scheidsmuur van 30 cm dik. De eisers daarentegen hebben een muur laten optrekken met een dikte van slechts 14 cm, op een afstand van 6,5 centimeter van de zijgevel van de verweerders. Deze muur is zeer dun en bijgevolg niet bestand tegen weersomstandigheden. Het geschil tussen beide partijen betreft de al dan niet (feitelijke) inbezitneming door de eisers van de muur van de verweerders.

Oordeel van de rechtbank

Het recht van de eigenaar van een muur om zijn nabuur te dwingen tot aankoop van de mandeligheid, veronderstelt inbezitneming door de nabuur. De eerste rechter stelt dat de scheidsmuur niet in gebruik genomen wordt zolang er geen materiële verankering of fysiek contact bestaat. De vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername wordt bijgevolg ongegrond verklaard.

De rechter in beroep verklaart op haar beurt de vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername ontvankelijk en gegrond. Artikel 661 BW bepaalt namelijk dat iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, ook het recht heeft om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken. De rechter oordeelt dat indien de eisers aan hun voor artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek vermeend recht tot gemeenmaking verzaken, zij hun constructie dienen te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur, in die zin dat bij een mogelijke afbraak van de muur van de verweerders, hun overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen. De rechtbank oordeelt dat men moet nagaan of de betwiste scheidsmuur na het optrekken van de nieuwbouw van de tweede bouwer, in dit geval de eisers, afgebroken zou kunnen worden en dat moet worden nagegaan wat er uiteindelijk overblijft. Indien de constructie die overblijft het nieuwe gebouw voldoende kan afsluiten en beschermen, is er geen sprake van inbezitneming. Indien de overblijvende constructie daarentegen onvoldoende is als zelfstandige constructie, dan wordt gebruik gemaakt van de essentiële functies van de scheidsmuur en is er, aldus de rechtbank, wel degelijk inbezitneming. Met een dikte van slechts 14 cm, is de wand van de eisers niet in staat om het gebouw voldoende te beschermen tegen de weersomstandigheden en kan deze niet beschouwd worden als een volwaardige, zelfstandige constructie zonder de scheidsmuur van de verweerders.

De rechter stelt dus vast dat de eisers gebruik maken van essentiële functies van de 30 cm dikke scheidsmuur van de verweerders en dat er dus wel degelijk sprake is van inbezitneming.

Het Hof van Cassatie zegt dat het bestreden vonnis met die redenen niet vaststelt dat de eisers op de muur van de verweerders een ingebruikname hebben gepleegd waartegen die zich kunnen verzetten. Volgens het Hof kan de eigenaar van een privatieve scheidsmuur krachtens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek de prijs voor het gemeen maken van die muur van zijn nabuur vorderen, indien en voor zover deze laatste van deze muur een zodanig gebruik maakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt. Dit betekent immers een inbreuk op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee kan me niet voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden. Het Hof legt de nadruk op het feit dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt, nog geen bezitsaanmatiging uitmaakt.

Gouden regel

Als eerste bouwer mag je een nieuwe buurman niet beletten gebruik te maken van de gemeenschappelijke muur. Als de tweede bouwer gebruik maakt van deze muur, moet hij deze wel vergoeden voor de ingebruikname.

De enkele omstandigheid dat je buur voordeel haalt uit het bestaan van de scheidsmuur betekent echter niet dat er automatisch ingebruikname is. Een ingebruikname vereist een bezitsaanmatiging die normaliter wordt afgeleid uit een materiële verankering of fysisch contact. Houd er dus rekening mee dat wanneer u een scheidsmuur plaatst, deze tot voordeel kan dienen van uw medebuur, zonder dat u van hem een vergoeding zal kunnen eisen.

Voor de tweede bouwer is het erg belangrijk om zich tijdens het bouwen niet te laten beïnvloeden door het feit dat de scheidsmuur er staat en bescherming biedt. Als men daardoor bijvoorbeeld zeer dunne muren (enkele steen van 14 cm) gaat optrekken, loopt men namelijk gevaar. Wanneer de eerste bouwer beslist om zijn huis af te breken, worden de dunne muren (zonder spouw en/of isolatie) immers buitenmuren die blootgesteld worden aan allerhande weersomstandigheden.