Huurder moet zelf instaan voor schade bij afstand van verhaal tegen verhuurder

Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, 21 november 2011

De feiten:

In 2005 sloten partijen een huurovereenkomst af voor een autostaanplaats in een parkeergarage. De huurovereenkomst werd op zeer eenvoudige manier opgemaakt (amper 16 regels tekst) en bevatte het volgende beding: "de huurder doet afstand van alle verhaal behalve van kwaadwilligheid op de verhuurder van het gebouw".

Kort voor het afsluiten van de huurovereenkomst was het dak van de garage gerenoveerd. Enkele jaren later stortte het dak echter gedeeltelijk in en werd de wagen van de huurder zwaar beschadigd.

In eerste aanleg eiste de huurder dat de verhuurder aansprakelijk zou worden gesteld voor de geleden schade. In ondergeschikte orde vorderde hij dat de aannemer die de renovatiewerken aan het dak had uitgevoerd, de aansprakelijkheid zou dragen.

Uiteindelijk werd de verhuurder aansprakelijk gesteld voor de schade aan de wagen van de huurder. Volgens de rechter kon artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek, dat de verhuurder verplicht om de huurder te vrijwaren voor gebreken aan het verhuurde goed, niet contractueel uitgesloten worden. Daar de instorting te wijten bleek aan een gebrek in de structuur van het gebouw, ging de aannemer die de renovatiewerken uitvoerde vrijuit. De verhuurder stelde hoger beroep in tegen dit vonnis.

Beoordeling door rechter in beroep

De rechter in beroep benadrukte dat artikel 1721 Burgerlijk Wetboek geen dwingend maar een aanvullend karakter heeft. Er kon dus perfect contractueel van worden afgeweken. De rechter stelde dat het beding uit het summiere contract duidelijk en niet voor interpretatie vatbaar was en dat de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met het beding. Het was aldus de gemeenschappelijke wil van partijen dat de huurder zich zelf diende te verzekeren tegen alle risico's en dat hij eventuele schade niet kon verhalen op de verhuurder.

Ook wees de rechter er op dat dergelijk beding principieel geldig is, en dat de ongeldigheid van dat beding slechts kan worden ingeroepen in de volgende gevallen: indien het beding afbreuk doet aan een wetsbepaling van openbare orde of dwingend recht, indien het beding de schuldenaar vrij stelt van een opzettelijke fout, of indien het beding het voorwerp van de overeenkomst volledig uitholt. Hier oordeelde de rechter dat geen enkele van deze drie ongeldigheidsgronden aanwezig was. Het beding waarbij de huurder afstand deed van de mogelijkheid om eventuele schade te verhalen op de verhuurder, was dus geldig. Bijgevolg moet de huurder zelf instaan voor de schade aan zijn wagen veroorzaakt door de instorting van het dak.

Gouden raad

Wanneer u een huurovereenkomst afsluit, denk dan goed na over de gevolgen van een eventueel beding dat de aansprakelijkheid van de verhuurder op verregaande manier uitsluit. Het is niet omdat een bepaald beding enigszins oneerlijk lijkt ten opzichte van de huurder, dat het niet rechtsgeldig is. Het feit dat de verhuurovereenkomst op een zeer simpele en ogenschijnlijk amateuristische manier werd opgesteld, doet niets af aan de rechtsgeldigheid ervan wanneer blijkt dat er een duidelijke wilsovereenstemming was tussen huurder en verhuurder. Overdenk dus goed wat uw positie op basis van de overeenkomst zou zijn wanneer een bepaalde nadelige situatie zich zou voordoen, alvorens u ook maar iets ondertekent.

Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese ontrafelt geregeld een spraakmakend juridisch bouwonderwerp i.s.m. Livios.

CONTACTPERSONEN : Lieve DEHAESE