Woningbouwwet is van toepassing op onroerend goed in aanbouw

Hof van Cassatie, 4 mei 2012

De feiten:

Bij de verkoop van een appartement en een parkeerplaats in een appartementsgebouw waren de directe omgeving en de hellende toegang tot de garages nog niet afgewerkt op het moment dat de partijen de verkoop afsloten. In de verkoopsakte werd de toepassing van de Woningbouwwet ("wet Breyne") contractueel uitgesloten, gezien de partijen verklaarden dat het goed ten tijde van de verkoop bewoonbaar was.

Later stappen de kopers toch naar de rechter om de toepassing van de Woningbouwwet te eisen, daar het appartement bewoonbaar was, maar de omgeving en de toegang tot de garages nog niet afgewerkt waren. De verkoper stelt daarentegen dat de kopers de bewoonbaarheid van het appartement erkenden op het ogenblik van de koop en dat dus het bouwwerk goedgekeurd en voltooid werd.

De Woningbouwwet is van toepassing op de eigendomsoverdracht van onroerende goederen die nog te bouwen of "in aanbouw" zijn. Deze wet is van openbare orde, wat betekent dat de toepassing ervan niet bij contract kan worden uitgesloten. Dit wordt erkend door beide partijen. Het geschil situeert zich echter rond de juiste betekenis van de notie "in aanbouw". Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep stelden de rechters dat de Woningbouwwet van toepassing diende te zijn, gezien het gebouw naar hun mening niet voltooid was bij het afsluiten van de verkoopsakte.

Beoordeling door het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie geeft vooreerst aan wat een onroerend goed "in aanbouw" precies wil zeggen. Een onroerend goed is niet langer in aanbouw wanneer het op het moment van de verkoop voldoende afgewerkt is om de normale bewoonbaarheid ervan mogelijk te maken. Een goed dat hier en daar nog afgewerkt moet worden, maar dat reeds bewoonbaar is op het moment van de verkoop, is dus geen goed in aanbouw en valt niet onder de toepassing van de Woningbouwwet.

De bewoonbaarheid moet wel niet enkel geƫvalueerd worden met betrekking tot het goed op zich, het appartement. Men moet eveneens acht slaan op de "overige verkochte ruimten", waarmee de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw worden bedoeld. De rechter in hoger beroep beoordeelde echter niet of de nog uit te voeren werken in de directe omgeving van het appartementsgebouw de bewoonbaarheid van het verkochte appartement mogelijkerwijs in het gedrang brachten. Daarom besloot het Hof van Cassatie de uitspraak van de rechter in hoger beroep te vernietigen.

Gouden raad

Een koper kan zich niet meer beroepen op de beschermende bepalingen uit de Woningbouwwet wanneer het goed op het moment van de verkoop reeds normaal bewoonbaar was.

De notie "bewoonbaar" heeft echter niet enkel betrekking op het gekochte appartement in strikte zin. De bewoonbaarheid van het goed houdt tevens in dat het gebouw waarin dit zich bevindt, bewoonbaar moet zijn. Wanneer het appartementsgebouw door bepaalde nog uit te voeren werken bijvoorbeeld niet of moeilijk bereikbaar is, kan men bijgevolg stellen dat dit de normale bewoonbaarheid van het goed onmogelijk maakt. De Woningbouwwet is dan toch van toepassing.

Johan DEHAESE bouwrecht en onroerend goed