Koop onder opschortende voorwaarde

Burgerlijke Rechtbank te Gent, 15 februari 2011

De feiten:

Op 14 januari 2009 koopt iemand per onderhandse overeenkomst 2 vakantiewoningen tegen de prijs van 150.000 euro. De overeenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat aan de koper een lening wordt toegestaan tegen de normale marktvoorwaarden. De overeenkomst preciseert dat indien een lening niet wordt toegestaan, de koper dit binnen een maand na het afsluiten van de overeenkomst bij aangetekende brief aan de verkoper moet melden. Indien niet tijdig bewezen wordt dat de aangevraagde lening niet wordt toegestaan of dat de koper het nodige heeft gedaan om de lening te verkrijgen, heeft de verkoper volgens de overeenkomst recht op een forfaitaire schadevergoeding ten bedrage van 10% van de koopprijs, zijnde 15.000 euro.

De koper begint echter maar einde februari-begin maart 2009 aanvragen te doen om een lening te bekomen en laat pas op 2 maart 2009 aan de verkoper weten dat de beoogde lening niet werd toegestaan. De verkoper start een rechtszaak en vordert dat de overeenkomst volle uitwerking zou krijgen: de notariële akte voor de verkoop van de woningen moet getekend worden en de koper moet de volledige prijs van 150.000 euro betalen.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank is van oordeel dat de koper inderdaad in gebreke gebleven is door niet tijdig het nodige te doen om een lening te verkrijgen.

Maar dit betekent volgens de rechtbank echter niet dat de opschortende voorwaarde voor vervuld kan worden gehouden, zodat de verkoopovereenkomst volle uitwerking zou krijgen. De rechtbank oordeelt dat een dergelijke bepaling of een dergelijke sanctie in de overeenkomst buiten proportie zou zijn en eerder naar rechtsmisbruik neigt.

Bijgevolg beslist de rechtbank dat de verkoopovereenkomst, doordat de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening niet vervuld is, eenvoudigweg vervallen is. De koop gaat dus niet door. Wel heeft de verkoper recht op de forfaitaire schadevergoeding ten bedrage van 15.000 euro.

Gouden raad

Indien je voor de aankoop van een onroerend goed geld moet lenen, moet je in de verkoopovereenkomst expliciet laten opnemen dat de koop wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening.

Je moet dan vervolgens ook wel de nodige initiatieven nemen om een lening te bekomen en bijvoorbeeld tijdig de leningaanvragen indienen. Zo immers zou blijken dat de koper in gebreke is gebleven om dit tijdig te doen, kan hij gehouden zijn tot het betalen van een schadevergoeding.

Echter, oordelen dat de opschortende voorwaarde voor vervuld wordt gehouden, zodat de overeenkomst volle uitwerking zou krijgen en er dus gekocht én betaald moet worden, is een brug te ver. Dergelijke sanctie zou buiten proportie zijn en zelfs naar rechtsmisbruik neigen.

Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese ontrafelt geregeld een spraakmakend juridisch bouwonderwerp i.s.m. Livios.be.