Coupe Advocaat: artikel 544 B.W.

Hof van beroep te Antwerpen (7de kamer), 15 februari 2010

Probleemstelling

In het geval dat een eigenaar van een naburig goed de maat van de gewone buurschapnadelen overschrijdt, dan kan deze worden aangesproken door zijn nabuur voor een schadeloosstelling waardoor het evenwicht terug hersteld wordt. Dit gebeurt op grond van artikel 544 van het Burgelijke Wetboek, dat aan elke eigenaar het recht op het normaal genot van zijn zaak toekent. Maar, volgens de vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie kan het slachtoffer zich richten tot de eigenaar van het naburige pand. Dat wil dus zeggen dat de aannemer, een derde, niet op grond van artikel 544 B.W. kan worden aangesproken. Wat als de aannemer verantwoordelijk is voor de inbreuk op artikel 544 B.W.?

De feiten:

De eigenaar van een woning ondervond schade als gevolg van de hinder die veroorzaakt werd door de werken aan het naburige pand.

In eerste aanleg werd door de rechter een ingenieur-architect als deskundige aangesteld om de precieze oorzaak van de schade vast te stellen. Over het feit dat de woning schade had opgelopen ingevolge de uitvoering van de werken bestond geen betwisting. Uit het deskundigenverslag blijkt dat enerzijds de aannemer en de onderaannemer en anderzijds ook de bouwheer zelf aansprakelijk zijn. De aannemers, omdat zij te weinig rekening hadden gehouden met de schade die kon voortvloeien uit de door hun gekozen werkwijze. De bouwheer omdat hij, wellicht om besparingsredenen, enkele maatregelen niet had genomen. Het Hof sloot zich aan bij het advies en besluit van de deskundige.

De aansprakelijke partijen oordeelden dat zij niet gezamenlijk ("in solidum") gehouden zijn om de schade te betalen. De rechter oordeelde echter dat "wanneer de schade haar oorzaak vindt in de samenlopende fouten die verscheidende partijen gepleegd hebben bij de uitvoering van hun verbintenissen en zonder dat een van deze fouten de fouten van de andere partijen niet hadden kunnen volstaan om de schade te veroorzaken, is elke partij jegens het slachtoffer verplicht deze schade te vergoeden.". Voorts stelt de rechter dat de artikelen 544 B.W. (tegen de eigenaar) en 1382 B.W. (tegen de aannemers) elkaar niet uitsluiten en derhalve tegelijkertijd ingesteld kunnen worden zodat een gezamenlijke veroordeling mogelijk is.

Gouden raad:

Als bouwheer dient u er op te letten dat de door u gemaakte keuzes niet enkel een invloed kunnen hebben op uw portefeuille, maar u dient er ook over te waken dat uw buren er geen schade aan ondervinden. Want u kan aansprakelijk zijn voor schade of hinder veroorzaakt aan uw buren.

Tevens dient u als bouwheer er over te waken dat de aannemer en onderaannemer geen fouten maken t.a.v. uw buren, want u kan daar op grond van artikel 544 B.W. voor aansprakelijk gesteld worden. Mogelijk kan u het achteraf terugvorderen, maar dan is het uw probleem en risico…

Daarom is het verstandig om in uw overeenkomst met de architect en aannemer uitdrukkelijk een clausule op te nemen waarin staat dat de architect/aannemer aansprakelijk is ten aanzien van derden voor de schade en overlast die de maat van de gewone buurschapnadelen overschrijdt bij het uitvoeren van de werken.