COUPE ADVOCAAT Dehaese & Dehaese Advocatenkantoor. Bindt of verblindt de notaris de kandidaat-koper van een onroerend goed: schijnbaar simpel doch juridisch geen kinderspel

HET FEITENRELAAS

 De onverdeelde eigenaars stelden een onroerend goed via een notariskantoor te koop. Een eerste kandidaat-koper bracht een bod uit beneden de originele vraagprijs. De notaris feliciteert de kandidaat-kopers met hun beslissing het onroerende goed aan te kopen en zendt hen een ontwerp van de verkoopovereenkomst toe. Enige tijd later biedt een andere kandidaat-koper meer voor het onroerend goed. De onverdeelde eigenaars hebben tot op dat ogenblik nog geen bod aanvaard en vragen aan de notaris om de twee kandidaat-kopers tegen elkaar te laten opbieden. De eerste kandidaat-koper is echter van mening dat er al een koopovereenkomst tussen hem en de onverdeelde eigenaars tot stand is gekomen. De onverdeelde eigenaars zijn de mening toegedaan dat er nog geen koopovereenkomst tussen hen en de eerste kandidaat-koper is ontstaan omdat nog geen overeenkomst werd ondertekend. Bovendien had de notaris enkel een mandaat om een koper te zoeken, doch niet om de koopovereenkomst te sluiten. Hierop ging de eerste kandidaat-koper over tot dagvaarding van de onverdeelde eigenaars.

HET OORDEEL VAN DE RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG

De eerste kandidaat-koper beweert dat er mondeling een overeenkomst over de prijs en de zaak tot stand was gekomen of dat er op zijn minste een verkoopbelofte zou zijn gedaan. De eerste kandidaat-koper moet echter het bestaan van deze bewering kunnen bewijzen middels door de wet toegestane bewijsmiddelen. Zo is er een schriftelijk bewijs nodig voor zaken met een waarde boven de 375,00 euro tenzij er een begin van schriftelijk bewijs bestaat dat uitgaat van diegene tegen wie men een vordering instelt (dan kan het bewijs aangevuld worden met getuigen en vermoedens).  Een geschreven overeenkomst ligt niet voor noch aanvaardt de Rechtbank het bestaan van een begin van bewijs. De geschriften die uitgaan van het notariskantoor gelden immers niet als begin van bewijs omdat zij niet uitgaan van de personen tegen wie de eerste kandidaat-koper vordert en omdat zij ook niet uitgaan van hun vertegenwoordiger omdat de notaris geen vertegenwoordigingsbevoegdheid had voor het afsluiten van een overeenkomst. De notaris had enkel een mandaat gekregen om potentiële kopers te zoeken.

In het ontwerp van de verkoopovereenkomst was tevens een clausule opgenomen die de totstandkoming van de koopovereenkomst afhankelijk maakte van het verlijden van de notariële akte. Daarnaast bepaalde het ontwerp dat een aankoopoptie pas gelicht kon worden nadat de kandidaat-koper het stedenbouwkundig uittreksel en stedenbouwkundige inlichtingen ontvangen heeft. Ook hieraan was niet voldaan. Bijgevolg oordeelde de rechtbank dat de eerste kandidaat-koper geen afdoende bewijs van het bestaan van een verkoopovereenkomst of een verkoopbelofte tussen beide partijen leverde.

GOUDEN RAAD

Bij de koop van een onroerend goed verdienen enkele punten uw aandacht. Vraag na of de notaris over een verkoopmandaat beschikt. Heeft de notaris enkel een mandaat om kandidaat-kopers te zoeken, heeft U het akkoord van de verkoper(s) nodig voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. Vraag naar een schriftelijk bewijsstuk van eventuele akkoorden die U sluit met de notaris of de verkoper(s). Met enkel mondelinge afspraken kan U immers weinig in rechte hard maken. Tot slot is het raadzaam eventuele onderhandse verkoopovereenkomsten en ontwerpen aandachtig na te lezen om na te gaan aan welke voorwaarden de totstandkoming van de koopovereenkomst verbonden zijn.

 Jo DEWEZ   Bouwrecht en onroerend goed