COUPE ADVOCAAT Dehaese & Dehaese Advocatenkantoor. Het verlijden van de authentieke akte? Een verplichting en geen keuze.

Het verlijden van de authentieke akte? Een verplichting en geen keuze

 

Arrest Hof van Cassatie 30/10/2015

Feiten:

In voorliggend geval sloten de kopers en de verkoopster een onderhandse overeenkomst tot koop-verkoop van een onroerend goed. Voordat de authentieke akte verleden werd, overleed de verkoopster. De zoon van de verkoopster, zijnde de erfgenaam, was echter niet akkoord met de koopovereenkomst. De erfgenaam vond dat het onroerend goed te goedkoop verkocht was en hij verzette zich tegen het verlijden van de authentieke verkoopakte. De kopers stapten naar de rechtbank. Zowel de Rechtbank van Eerste Aanleg als het Hof van Beroep verplichtte de verkoper tot het verlijden van de akte maar kenden geen schadevergoeding aan de kopers toe.

Oordeel Hof van Cassatie:

Het Hof van Cassatie vernietigt deze beslissingen. Overeenkomstig art. 1147, 1610 en 1611 van het Burgerlijk Wetboek moet de verkoper wel degelijk een schadevergoeding aan de koper betalen omdat de levering (verlijden authentieke verkoopakte) niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad. Een verkoper die zonder gegronde reden het verlijden van de authentieke akte uitstelt, begaat een fout en is gehouden de schade te vergoeden.  De verkoper kan hier enkel aan ontsnappen in het geval de vertraging van het verlijden van de authentieke akte het gevolg is van een vreemde oorzaak/overmacht/toeval. De goede trouw in hoofde van de erfgenaam-verkoper is niet voldoende en zelfs niet relevant.

Gouden raad:

Eens de onderhandse koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen, dient de verkoper over te gaan tot levering van het verkochte goed. De levering manifesteert zich in de praktijk als het verlijden van de authentieke akte voor een notaris. Wanneer de verkoper deze verplichting niet nakomt, blijft hij in gebreke. Het in gebreke blijven van de verkoper geeft de koper het recht op het verkrijgen van een schadevergoeding. Een verkoper denkt dus beter twee keer na vooraleer hij terugkrabbelt na de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst want het risico is erg groot om naast de verplichting tot het verlijden van de authentieke akte ook nog een schadevergoeding aan de koper te moeten betalen.

Jo DEWEZ, advocaat-partner Dehaese & Dehaese Advocatenkantoor