1 januari 2018 : een reddingsboei voor aannemers tegen de gruwel van een insolvabele bouwheer?

De nieuwe Pandwet : onmisbare hulp voor aannemers : onbetaalde facturen en de registratie van het nieuwe eigendomsvoorbehoud.

Het eigendomsvoorbehoud voor goederen in een koop-/aannemingsovereenkomst zorgt ervoor dat de overdracht van het eigendomsrecht van deze goederen wordt uitgesteld: de koper wordt slechts eigenaar nadat hij de overeengekomen prijs effectief heeft betaald.  Voor de verkoper  vormt dit eigendomsvoorbehoud een bescherming tegen kopers die plots insolvabel blijken te zijn.  Dit is al jaren zo en blijft ook behouden.

Tot 1 januari 2018 had voor aannemers dit eigendomsvoorbehoud vaak weinig effect: dit eigendomsvoorbehoud gold bijvoorbeeld niet voor gepresteerde werkuren.  Ook voor de geleverde materialen gold dit voorbehoud enkel zo deze materialen nog in natura bij de koper konden worden aangetroffen:  van zodra de goederen geïncorporeerd of verwerkt werden in een gebouw,  verloor het eigendomsvoorbehoud zijn kracht. De juridische regel van de natrekking zorgt hiervoor : wanneer een roerend goed geïncorporeerd wordt in een onroerend goed, gaat dit deel uitmaken van het onroerend goed en daardoor wordt de eigenaar van het onroerend goed automatisch eigenaar van het geïncorporeerd roerend goed.

 

De nieuwe Pandwet wijzigt sedert 1 januari 2018 de wettelijke regeling van het eigendomsvoorbehoud grondig. Voortaan is een eigendomsvoorbehoud ook mogelijk wanneer de goederen door incorporatie onroerend zijn geworden. Je dient hiervoor wel het eigendomsvoorbehoud te registreren in het Pandregister. Deze registratie moet wèl de incorporatie voorafgaan om te vermijden dat de regels van de natrekking toepassing zouden krijgen.

 

U kan als aannemer deze registratie online doen en zelfs zonder akkoord van de opdrachtgever en kost  tussen 20 en 500 euro,  naargelang de waarde van de goederen waarop het eigendomsvoorbehoud betrekking heeft. Het eigendomsvoorbehoud moet nog steeds,  zoals in het verleden,  schriftelijk en tijdig, dus uiterlijk bij de levering zijn bedongen.

 

Hoe werkt dit dan in de praktijk?  De geleverde materialen die nog in natura aanwezig zijn, kunnen gerecupereerd worden. En wat indien de materialen al geïncorporeerd werden in het onroerend goed? Het terug losmaken en terugnemen van de goederen is vaak geen oplossing  : je veroorzaakt vaak heel wat bijkomende schade. De nieuwe wet komt de aannemer te hulp via een recht van voorrang op de opbrengst wanneer het onroerend goed verkocht zou worden. De wetgever gaat zelfs nog een stap verder :  de houder van het eigendomsvoorbehoud geniet een ‘supervoorrang’ en gaat zelfs de hypothecaire schuldeisers vooraf, zelfs wanneer de registratie in het Pandregister op een latere datum gebeurde dan de hypothecaire inschrijving. Het bedrag waarop de aannemer aanspraak kan maken is natuurlijk wel beperkt tot het aandeel van het roerend goed dat geïncorporeerd werd.

 

De conclusie en hulp voor de aannemingswereld :  zorg voor een deugdelijk geformuleerd en een geregistreerd eigendomsvoorbehoud in al je aannemingsovereenkomsten: je staat alvast weer een stuk sterker in je schoenen.

 

 

Uw raadsman kan hier voor zorgen !

 

 

Wens je meer informatie,   contacteer ons:

Johan DEHAESE 

Advocaat DEHAESE & DEHAESE Advocatenkantoor

bouwrecht en onroerend goed

contractenrecht

strafrecht

verzekerings- & aansprakelijkheidsrecht

contact

 

 

 

1 januari 2018  : een reddingsboei voor aannemers tegen de gruwel van een insolvabele bouwheer?
1 januari 2018  : een reddingsboei voor aannemers tegen de gruwel van een insolvabele bouwheer?